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Mit Minus-Zinsen beim Hauskauf Geld verdienen – geht das?

Den Begriff „Minus-Zinsen“ kennt man vom Drohgespenst, das sich für Sparer in den letzten Monaten aufbaut. Hier gibt es immer mehr Bänker, die einen Strafzins auf Geld erheben möchten, welches auf Sparbüchern liegt. Andererseits gibt es inzwischen auch schon verschiedene Kreditangebote, die einen Minus-Zins anbieten – bei denen man also letztlich weniger Geld zurückzahlen muss, als man aufgenommen hat. Bleibt die Frage, ob diese Art von Kreditgeschäft auch bei einem Immobilienkredit zu finden ist.

Mit dem Darlehen für eine Immobilie Geld verdienen – so kann es funktionieren

Das Vergleichsportal Verivox hat eine Studie aufgelegt, nach der genau das wunderbar funktionieren soll. Dabei müssen ein paar Begebenheiten rund um das Immobiliengeschäft herum passen. Letztlich findet sich am Markt kein Immobilienkredit, der wirklich einen Minuszins ausweist. Aber mit entsprechenden Förderungen und dem ein oder anderen Kniff kann man es trotzdem schaffen, am Ende weniger Geld zurückzuzahlen, als man aufnehmen musste. Effektiv bringt das dann ein Plus.

Wer hier clever kombiniert, kann das Plus dabei sogar richtig hochschrauben. Dabei gibt es die folgenden Förderungen, die sich für eine solche Finanzierung eignen:

  • Baukindergeld

Dabei handelt es sich um eine staatliche Zuschussleistung von 1.200 Euro pro Kind pro Jahr. Eine Familie mit zwei Kindern die förderfähig ist, kommt somit in einem Zeitraum von 10 Jahren auf eine Förderung von 24.000 Euro.

  • KfW Darlehen

Von der KfW gibt es verschiedene Kreditangebote. Da ist einmal der klassische Kredit aus dem Wohneigentumsprogramm. Diesen können alle Käufer und Bauherren in Anspruch nehmen. Die 50.000 aus diesem Programm kommen mit einem sehr geringen Zinssatz daher.

Daneben gibt es noch spezielle Förderungen für ganz besondere Bauarten. So zum Beispiel das KfW Programm für energieeffizientes Sanieren. Wer eine Immobilie kauft und diese energieeffizient saniert, kann über das entsprechende KfW Förderprogramm 100.000 als Darlehen aufnehmen. Die Möglichkeit, hier einen Tilgungszuschuss von bis zu 27,5 % – also bis zu 27.500 Euro – zu erhalten, macht diesen Kredit doppelt interessant.

Verschiedene Förderungen ausgeschöpft – jetzt nur noch die richtigen Hebel ziehen

Wer das Baukindergeld in Anspruch nimmt und eine alte Immobilie energetisch saniert, sodass er den Tilgungszuschuss bekommen kann, der kann im Beispiel einer vierköpfigen Familie mit bis zu 51.500 Euro an Zuschüssen vom Staat rechnen. Jetzt gilt es nur noch, das Geld auch jeweils an den richtigen Stellen einzusetzen.

So ist es sinnvoll, sich in den Darlehensvertrag der Bank die Möglichkeit von Sondertilgungen festschreiben zu lassen. Wer jährlich 2.400 Euro als Sondertilgung leistet, der spart eine Menge an Zinsen.

Dazu sollte man die günstigen KfW Kredite nach Möglichkeit als endfällige Kredite festlegen. Dadurch werden für den kompletten Zeitraum nur die günstigen Zinsen fällig. So kann man einen höheren Tilgungsbetrag für den teureren Kredit der Bank festlegen. Das spart unter dem Strich wiederum Zinsen.

Richtig sparen, um endfällige Kredite abzuzahlen

Die Folge ist, dass man die KfW Kredite am Ende in einer Summe ablösen muss. Wer in den zehn Jahren bis dahin sinnvoll spart und dabei auch noch einmal staatliche Gelder mitnimmt, kann seine tatsächlichen Einsätze weiter reduzieren. So bietet sich beispielsweise ein Riester Bausparvertrag an, um die Summe für die Ablösung der KfW Kredite so weit wie möglich zusammenzusparen.

Wenn man als Beispiel bei der vierköpfigen Familie bleibt, kann der Hauptverdiener als Riester-Sparer bei einem Bausparvertrag einerseits bis zu 775 Euro an Zulagen erhalten und andererseits die selbst geleisteten Zahlungen bis zu 2.100 Euro jährlich steuerlich geltend machen. In unserem Beispiel wären das in einem 10-jährigen Ansparzeitraum noch einmal 7.750 an staatlichen Zulagen, die letztlich die tatsächlich anfallenden Kosten reduzieren. Dazu kommen über 10 Jahre Steuerersparnisse, die das Ansparen von Anfang an leichter machen.

So sieht das Konzept im Detail aus

Wer am Ende für seine Immobilie weniger abbezahlen möchte, als er an Kreditsummen aufgenommen hat, muss dabei folgende Schritte beachten:

  • Möglichst viele staatliche Förderungen in Anspruch nehmen, wofür vorab gewisse Voraussetzungen erfüllt werden müssen (z. B energetische Sanierung).
  • Das Baukindergeld muss direkt als Sondertilgung in den teuersten Kredit einfließen.
  • Die von den Zinsen her günstigsten Kredite sollten als endfällige Kredite festgelegt werden, sodass hier über die Laufzeit keine Tilgung, sondern nur Zinsen fällig werden.
  • Dadurch kann die Tilgung bei den Krediten mit höchsten Zinssätzen höher angesetzt werden – das spart über die komplette Laufzeit gerechnet eine hohe Summe an Zinsen ein.
  • Wer dann die Ansparung für die Ablösung der günstigen KfW Darlehen noch über einen Riester Bausparvertrag vornimmt, muss selbst nur deutlich weniger ansparen, als am Ende ausgezahlt wird, denn der Staat bezuschusst die Ansparung mit entsprechenden Zulagen (300 Euro pro Kind und 175 Euro für den Sparer selbst) und steuerlichen Vergünstigungen.

Eine vierköpfige Familie könnte so insgesamt eine Summe von 59.250 Euro an staatlichen Zulagen und Zuschüssen oder Vergünstigungen erhalten. Hierin sind enthalten:

  • 000 Euro Baukindergeld
  • 500 Euro Tilgungszuschuss zum KfW Darlehen
  • 750 Euro Riester Zulagen

Wer also eine Kreditsumme von 250.000 Euro aufgenommen hat, zahlt letztlich nur 190.750 Euro zzgl. Zinsen zurück. Doch selbst unter Einrechnung der Zinsen ist der Gesamtzahlbetrag, bei den aktuellen Zinssätzen, niedriger als die ursprüngliche Kreditsumme.

Über die ERA Deutschland GmbH

Die ERA – Electronic Realty Associates – wurde 1972 in den USA mit der Idee gegründet, lokale Marktkompetenz mit modernen Verkaufstechniken zu verbinden, um die Ergebnisse zu liefern, die Käufer und Verkäufer heute für einen erfolgreichen Kauf und Verkauf ihrer Immobilie benötigen. Die ERA Deutschland GmbH mit Hauptsitz in Frankfurt am Main schließt als Franchisegeber mit leistungsfähigen und leistungsbereiten rechtlich selbstständigen Immobilienmaklern Partnerverträge ab. Der Fokus liegt in der Vermittlung von Wohnimmobilien.

Im Jahr 2019 verfügt ERA über ein Netzwerk von mehr als 2.300 Büros weltweit. Mit über 1.100 Büros und rund 8.000 Immobilienberatern in Europa wie in Albanien, Belgien, Bulgarien, Deutschland, Frankreich, Kosovo, Luxemburg, Malta, Montenegro, Niederlande, Österreich, Portugal, Rumänien, Schweden, Schweiz, Tschechien, Türkei und Zypern, zählt die ERA zu einem der größten Maklerunternehmen in Europa.

 

Text: Diginauten Lengemann & Lengemann GbR / ERA Deutschland GmbH
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